Các chuyên gia bất động sản nhận định, trong năm 2022 phân khúc bất động sản khu công nghiệp (KCN), nhà ở,…có nhiều triển vọng tăng trưởng mạnh.

Điểm sáng bất động sản công nghiệp

Theo nhận định của ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers, xét theo kịch bản lạc quan nhất khi các hoạt động kinh tế được khôi phục hoàn, các phân khúc cũng sẽ hồi phục với tốc độ không giống nhau.

Trong đó, bất động công nghiệp là một trong những phân khúc sẽ có nhiều ưu thế để lấy lại và tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ ngay trong năm 2022.

Ông Chí Vũ, Trưởng bộ phận môi giới dịch vụ Khu công nghiệp (KCN) Collier Việt Nam nhận định, năm 2022, nhiều khả năng bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tỏa sáng khi đại dịch cơ bản được kiểm soát. Sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc cũng như một loạt Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) được ký kết đã làm gia tăng nhu cầu về đất công nghiệp trên cả nước, thu hút không chỉ nhu cầu nội địa mà còn là thỏi nam châm hút vốn các nhà sản xuất nước ngoài. Bên cạnh đó, với đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử, mảng dịch vụ logistics cũng hứa hẹn tiềm năng lớn.

Dữ liệu của Collier cho thấy, trong năm 2022, TP HCM dự kiến sẽ có thêm 5 khu công nghiệp (KCN) mới tham gia vào thị trường, cung cấp hơn 4.200 ha vào quỹ đất công nghiệp, trong đó, 4 khu công nghiệp (KCN) tọa lạc tại huyện Bình Chánh. Sự tăng trưởng nguồn cung này nhằm đáp ứng nguồn cầu thuê đất, nhà xưởng công nghiệp rất lớn trên địa bàn thành phố trong bối cảnh quỹ đất công nghiệp tại đô thị này đang cạn dần.

Trong khi đó, Bình Dương cũng hứa hẹn sẽ là điểm nóng trong năm 2022 khi địa phương này lần lượt thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản công nghiệp với sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp lớn như Vingroup, FLC, Becamex, HUD. Các thủ phủ công nghiệp khác ở phía Nam như Bình Phước, Đồng Nai và Long An sẽ là tâm điểm của thị trường này nhờ vào giao thông và kinh tế đều phát triển mạnh.

Ở khu vực miền Trung, thị trường Đà Nẵng đang nổi lên là điểm đến thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài. Công ty Arevo Inc. (Mỹ) nghiên cứu đầu tư Dự án Nhà máy sản xuất máy in 3D, với tổng vốn đầu tư 135 triệu USD vào Khu công nghệ cao Đà Nẵng. Nhà máy sản xuất vật liệu bán dẫn United States Enterprise của nhà đầu tư Ha Vinh Ly và Nhe Thi Le vốn đầu tư 110 triệu USD cũng chọn Đà Nẵng làm điểm đến.

Dự án EPE Packaging Việt Nam (Nhật Bản) vốn đầu tư 300.000 USD vào Khu công nghiệp (KCN) Hòa Khánh mở rộng. Trung tâm Nghiên cứu, Phát triển và Sản xuất Fujikin Đà Nẵng của Công ty TNHH Fujikin International (Nhật Bản), vốn đầu tư 35 triệu USD cũng chọn vào Khu công nghệ cao Đà Nẵng.

Các khu công nghiệp tại Hà Nội cũng đang hút khách thuê trong năm 2021 và dự kiến nhu cầu thuê tiếp tục bùng nổ trong năm 2022. Hiện các khu công nghiệp (KCN) Thăng Long, Nam Thăng Long, Đông Anh, Sài Đồng B, Quang Minh, Nội Bài, Thạch Thất đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 100%. Phía Bắc thậm chí đã mở rộng thị trường bất động sản khu công nghiệp ra các tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng…

Theo đánh giá của Collier, việc Việt Nam tham gia các hiệp định thương mại chính là đòn bẩy để Việt Nam thay áo cho diện mạo nền kinh tế và thị trường bất động sản công nghiệp. Các hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương có hiệu lực đã tạo ra nhiều cơ hội thu hút những công ty từ châu Âu, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc vào Việt Nam xây nhà máy sản xuất nhiều hơn.

Còn theo dự báo của CBRE, trong giai đoạn 2022 – 2023, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng thêm hơn 7.000 ha cho cả hai thị trường. Trong đó, các tỉnh công nghiệp cấp 2 sẽ lần lượt chiếm khoảng 20 – 30% nguồn cung miền Nam và miền Bắc.

Với lượng lớn nguồn cung mới trong hai năm tiếp theo, mức giá thuê đất công nghiệp dự báo sẽ có mức tăng ổn định khoảng 4% mỗi năm sau thời gian tăng trưởng mạnh trong năm 2019 và 2020.

Bất động sản khu công nghiệp (KCN) lạc quan từ nhu cầu và giá thuê đất

Nhận định này dựa trên cơ sở nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp theo hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022 đã có dấu hiệu hồi phục sau đại dịch. Đơn cử, Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương ghi nhận, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250 ha, tại Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An đạt khoảng 200 ha.

Theo quan sát của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, việc đầu tư công đang cải thiện cơ sở hạ tầng kết nối các khu công nghiệp cũng thúc đẩy quá trình phục hồi nhu cầu thuê đất. Các dự án hạ tầng như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Dây – Phan Thiết, Cao tốc Bắc – Nam, cảng Thị Vải – Cái Mép, cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các khu công nghiệp.

Dưới góc nhìn của Công ty C&W Việt Nam thuộc Cushman & Wakefield – một trong những công ty dịch vụ bất động sản lớn trên thế giới, với tốc độ tăng trưởng ổn định, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, gia tăng các hiệp định thương mại tự do, lực lượng lao động trẻ, chính sách ưu đãi đầu tư và vị trí địa lý chiến lược, Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp.

Công ty C&W Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) sẽ sớm đón nhận hiệu ứng tích cực từ sự phát triển nhanh và mạnh trong lĩnh vực công nghiệp, công nghệ cao cùng sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Để nắm bắt cơ hội này, những ngày đầu năm 2022, nhiều thông tin tích cực về việc mở rộng quỹ đất được doanh nghiệp niêm yết công bố; trong đó, đáng chú ý là Tổng công ty IDICO – CTCP (IDC) với mục tiêu hoàn thành toàn bộ việc giải phóng mặt bằng tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh tại xã Hựu Thạnh, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An trong năm nay.

Khu công nghiệp này đã hoàn thành giải phóng mặt bằng trên 91% tổng diện tích, san lấp mặt bằng hơn 150 ha và hoàn thành tuyến đường trục chính kết nối khu công nghiệp này với đường tỉnh 830. IDC cũng đã chính thức đưa vào vận hành Nhà điều hành Khu công nghiệp, sẵn sàng chào đón các nhà đầu tư đến xây dựng nhà máy và hoạt động sản xuất kinh doanh.

Bên cạnh cầu thuê đất, việc giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam được cải thiện trong thời gian qua cũng là điểm cộng tăng trưởng cho các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới khi giá đất trước đó vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực.

Như với trường hợp Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) chứng kiến lợi nhuận ròng tăng mạnh trong quý IV/2021 nhờ diện tích đất cho thuê và giá thuê tăng ấn tượng.

Cụ thể, doanh thu tăng 108,9% so với cùng kỳ lên 147,7 tỷ đồng, phần lớn đến từ doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp (KCN). Biên lợi nhuận gộp tăng 24,1 điểm % lên 64% nhờ giá thuê đất tại Khu công nghiệp Châu Đức tăng 10 – 15% so với cùng kỳ. Do đó, lợi nhuận ròng quý IV/2021 tăng vọt 186,7% so với cùng kỳ năm trước lên 68,1 tỷ đồng.

Năm 2022, với mức tăng 5%/ năm theo khung giá đất giai đoạn 2020 – 2024 được áp dụng mới ở Bình Dương, một số doanh nghiệp như Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – CTCP (BCM) được giới phân tích đánh giá tích cực.

KCN Đình Vũ (Hải Phòng) khu công nghiệp — KCN Đình Vũ (Hải Phòng)

Các chuyên gia của SSI ước tính, lợi nhuận của doanh nghiệp này có thể duy trì mức cao hơn 43% kể từ năm 2022 khi sở hữu diện tích đất thương phẩm lên đến 648 ha tại thành phố mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước.

Ngoài ra, doanh nghiệp này còn sở hữu 590 ha diện tích sẵn sàng cho thuê, bên cạnh các liên doanh lớn như VSIP (BCM nắm giữ 49%) và Warburg Pincus (BCM nắm giữ 30%) dự báo đem lại lợi nhuận tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục hồi trở lại từ 2022.

Trong hai liên doanh này, VSIP có lợi thế phát triển lớn nhất về khu công nghiệp tại Việt Nam nhờ đầu tư đồng bộ từ khu công nghiệp đến khu dân cư. Doanh thu của công ty ước tính duy trì ổn định trong dài hạn. Đặc biệt, dự án VSIP 3 tại Bình Dương với tổng diện tích 1.000 ha sẽ có thể cho thuê vào cuối năm 2022 sẽ giúp lợi nhuận VSIP tăng trưởng trong tương lai.

Trước những tín hiệu lạc quan này, đóng cửa phiên giao dịch năm Tân Sửu (28/1), dù cổ phiếu ngành bất động sản chứng kiến sự phân hoá song nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp vẫn ghi nhận sắc xanh.

Hiện, cổ phiếu BCM của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – CTCP có thị giá 79.200 đồng, cổ phiếu SZC của Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức có thị giá 77.200 đồng và thị giá cổ phiếu IDC của Tổng công ty IDICO – CTCP là 62.000 đồng.

Trước đó, theo thống kê của SSI, năm 2021, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp niêm yết đã tăng 62%, vượt trội so với VN-Index tăng ở mức 34%, đặc biệt nhóm vốn hoá vừa và nhỏ. Riêng cổ phiếu BCM tăng 53%, SZC tăng 106%, IDC tăng 125% trong năm 2021.

━━━━━━━━━━━

𝐓𝐡𝐞𝐨 𝐝𝐨̃𝐢 #𝐓𝐡𝐚̀𝐧𝐡_𝐂𝐨̂𝐧𝐠_𝐏𝐒𝐂 𝐭𝐚̣𝐢:

Website: https://tcpsc.vn